房地产泡沫一分预防胜于一分治

房地产市场繁荣-萧条周期的主要特征现在已经是再熟悉不过了。 在繁荣时期,宽松的贷款标准和低利率等条件有助于推高房价以及抵押贷款债务。 当经济萧条到来时,负债累累的家庭发现自己的抵押贷款陷入困境——所欠债务超过了房屋的价值。 由于感受到财富和信贷渠道减少的压力,家庭反过来控制了消费。与此同时,房价下跌导致新房投资大幅下降。 这些力量共同显着抑制产出并增加失业率。不良贷款增加,银行通过收紧信贷和贷款标准来应对,进一步压低房价,加剧恶性循环。 避免繁荣-萧条周期 但仅仅因为繁荣-萧条周期并不是什么新鲜事,并不意味着它们无法避免,或者其影响可以减轻。为了更好地了解政策如何促进此类周期的复苏并避免其再次发生,国际货币基金组织经济学家最近完成了一项新的分析,研究了四个欧洲国家(丹麦、爱尔兰、荷兰和西班牙)的经历,这些国家的实际房价下跌了 25%或近几年更多。 目前丹麦和爱尔兰的价格正在上涨,荷兰的价格已经开始稳定,西班牙的价格也可能如此。

尽管如此,这些国家

仍在解决繁荣-萧条周期的遗留问题,包括巨大的产出缺口(经济体实际产出水平与其潜力之间的差异)以及私营部门债务积压,家庭债务与收入比率在从西班牙的约 125% 到丹麦的约 300%(见图表)。 解决危机遗留问题 缩小产出缺口和减少私营部门债务负担并非易事,部分原因是权衡困难。 例如,如果许多家庭削减消费并增加储蓄以更快地偿还债务,这将以进一步抑制产出和扩大产出缺口为 瑞士电报号码数据 代价。因此,一个关键的政策目标应该是鼓励家庭债务减少,尽量减少对经济增长的拖累。 支持性经济政策是第一道防线。例如,欧洲央行在危机期间实行的货币宽松政策,以及丹麦、爱尔兰和西班牙等国家的可调整利率抵押贷款占主导地位,通过降低利率和促进经济增长,帮助提高了名义收入并降低了偿债成本。更快的名义收入增长使得去杠杆化的成本更低,因为它允许债务与收入比率通过分母(名义收入)而不是分子(削减支出以减少名义债务)进行更多调整。

另一种方法是帮助家庭

获得可用于偿还债务的资产。例如,荷兰采取了临时免税政策,使父母更容易帮助孩子偿还抵押贷款债务。美国和瑞士也进行了改革,允许首次购房者利用养老金储蓄来购买住房,而不会受到罚款。 有效的债务重组框架对于促进更快速的调整和经济复苏也至关重要。虽然各国需要考虑其具体情况,但许多措施可以提供帮助,包括: 监管和监督激励措施,鼓励银行利用现有的解决框架,例如在爱尔兰,银行必须达到提 BZ列表 供和达成抵押贷款拖欠可持续解决方案的目标; 建立有效的破产框架,例如促进成本较低的庭外解决办法;和, 财政激励措施,例如减轻对高负债借款人的债务减免的征税。 最后,需要资本充足、拨备充足的银行来帮助克服债务困境。爱尔兰和西班牙等国家在资产质量审查和压力测试后受益于银行的强制资本重组。对银行可以以股息形式支付的利润比例的限制也鼓励银行通过增加资本而不是过度削减贷款来修复资产负债表。 未来的教训 可以采取哪些措施来减少未来住房危机的数量和严重程度? 首先,通过逐步降低抵押贷款利息的所得税扣除等措施,消除过度债务积累的诱因。

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